Dé autoriteit van snel & betaalbare huisvesting

Algemene vragen

Wat kan ik van MURADO verwachten?

MURADO zorgt voor snelle & betaalbare huisvesting, die hoogwaardig en kwalitatief ontwikkelt wordt in het laag- en midden segment. Onder de naam MURADO bieden we een scala van modulaire oplossingen. Van casco tot plug en play/turn-key opgeleverd. Eventueel met inbegrip van het compleet faciliteren van nutsvoorzieningen en passende oplossingen voor de financiering.

Hoe wordt ervoor gezorgd dat de woningen er esthetisch goed uitzien en dat de bewoners er ook een lange periode willen wonen?

Wij geloven erin dat esthetisch en duurzaam bouwen elkaar kunnen versterken. Esthetiek is de belangrijkste pijler. De uitstraling van een gebouw is het vertrekpunt; de basis.

We spreken van een goed circulair ontwerp als het product meerdere levenscycli meegaat. Daarnaast is het belangrijk dat het product kwalitatief hoogwaardig is, niet in waarde vermindert en dat het geen energie kost. Ook de toepassing van materialen en componenten die teruggewonnen worden voor hergebruik zijn belangrijke toepassingen voor een circulair ontwerp. Deze factoren nemen we altijd mee in onze ontwerpen voor de opdrachtgever.

Merkt een bewoner iets van deze bouwmethodiek als de woning wordt bewoond? Bouwwerkzaamheden in een bewoonde omgeving kan onrust veroorzaken.

Dit is een zeer belangrijk onderdeel in het bouwproces. Daarom is heldere communicatie ontzettend belangrijk en dat weten wij als geen ander. Hoe pakken wij dit aan als MURADO?

Ruim voor start van de werkzaamheden informeren wij de betrokkenen (o.a. bewoners, ondernemers). Dit doen wij via een bewonersbrief of een bouwapp. De bouwapp biedt de mogelijkheid om dagelijks in contact te staan met de omgeving.

Hierop plaatsen wij korte tekstberichten, foto’s en video’s van de planning van werkzaamheden, een beschrijving van de werkzaamheden, de geldende maatregelen en de algehele voortgang van een project. We gebruiken de app ook om positieve ontwikkelingen onder de aandacht te brengen.

Wij merken door de bewoners vroegtijdig te informeren en bereikbaar te zijn voor vragen of eventuele klachten, dit als zeer prettig wordt ervaren. Onze voorkeur gaat wel altijd uit naar een persoonlijke interactie met de omgeving, maar door de maatregelen n.a.v. het coronavirus is dat niet altijd meer mogelijk.

In overleg met de opdrachtgever bekijken we wat er mag en gewenst is. Bij oplevering van de optopping organiseren wij ook een moment om zowel de nieuwe- als de huidige bewoners op een positieve manier met elkaar kennis te laten maken. De informatieverstrekking geschiedt altijd in overleg met onze opdrachtgever.

Op welke manier wordt circulariteit binnen deze bouwmethode toegepast?

Circulair bouwen verwijst naar de drang onafhankelijk te zijn. MURADO ontwikkelt duurzame woningen die beschikbaar zijn voor iedereen. Dit doen we door een nieuwe bouwmethode en duurzame materialen te (her) gebruiken. Het traditionele baksteen en beton worden vervangen door gestandaardiseerde en prefab-elementen, waarmee we meerdere soorten woningtypen en -vormen creëren. We bouwen duurzaam, maar laten de bewoner niet inleveren op comfort. Op zelfvoorziening spelen we bijvoorbeeld in door het gebruik van zonnepanelen, slimme accu’s, warmtepompen met vloerverwarming en een goed geïsoleerde woning. We verbruiken zo min mogelijk energie door slim om te gaan met de energie en warmte van de zon. Ons concept is simpel: een circulair, modulair en zo zelfvoorzienend mogelijke woning die voor iedereen beschikbaar is. Samen met Platform2050 als partner kunnen we per project een energieadvies op maat geven.

In hoeverre wordt ervoor gezorgd dat niet alle complexen die op deze manier worden gebouwd op elkaar lijken?

Wat vroeger unitbouw voor tijdelijke gebouwen was, is inmiddels geëvolueerd tot een bouwmethode van prefab elementen met een hoge kwaliteit in detaillering en uitvoering. Ook architectonisch is er heel veel mogelijk in zowel tijdelijke- als permanente huisvesting. Dit kan bijvoorbeeld in een houtgevel of steenstrip, maar ook in kunststof. Elk project is anders vanuit esthetisch oogpunt, maar ook de invulling op een bepaalde plek. Samen met de opdrachtgever kijken we naar de beste mogelijkheid, maar nemen we de stedenbouwkundige, welstand en andere belanghebbenden in een vroeg stadium mee. Op die manier behoeden we de planvorming voor vertraging en zorgen we er samen voor dat het ontwerp in een beginstadium duidelijk is.

Ik heb een casus waarover ik graag zou willen sparren. Kan ik hierover vrijblijvend contact opnemen?

Uiteraard. Indien je geïnteresseerd bent in de wijze waarop MURADO het woningtekort aanpakt met modulaire oplossingen, neem dan contact op met Arjan van de Watering, mede-eigenaar van MURADO. U kunt hem bereiken op: 088 0990220 of e-mailen naar: arjanvandewatering@murado.nl.

Modulair bouwen

Wat is het verschil tussen traditioneel en modulair bouwen?

Traditioneel bouwen is een ouderwetse manier van bouwen. Alle materialen wordt op de bouwplaats aangevoerd en ter plekke samengesteld. In weer en wind, onder sterk wisselende omstandigheden. Variërend van min 10 tot plus 35. Dit is niet bevorderlijk voor de kwaliteit op de bouwplaats. Bouwbedrijven werken elk op hun eigen bouwplaats en ieder op hun eigen manier aan de oplossing van hetzelfde probleem. Dat is niet efficiënt en heeft tot gevolg dat veel materiaal verloren gaat. Het is zoals auto’s werden gebouwd voordat Henry Ford de lopende band introduceerde: dus met een team van monteurs die allemaal tegelijk aan één eindproduct werken. En die elkaar daarbij voortdurend in de weg lopen. Een bekend fenomeen op iedere bouwplaats. Vergelijk dat met het modulaire bouwproces waarbij alles, van de geconditioneerde productieomstandigheden in de fabriek tot de snelle assemblage op de bouwplaats, draait om efficiëntie en het verminderen van faalkosten, afval en transportbewegingen.

Wat zijn de faalkosten van traditioneel bouwen?

Een bekend fenomeen bij traditioneel bouwen zijn de faalkosten. Doordat bij modulair bouwen veel preciezer wordt gewerkt, is er minder verspilling van materialen. Dit zorgt er voor dat de faalkosten sterk teruggebracht kunnen worden.

Uit een onderzoek van ABN AMRO uit april 2019 blijkt dat in de traditionele bouw elk jaar miljarden euro’s worden verspild, doordat de faalkosten vaak 5% of meer zijn.

Dat drukt niet alleen op de winstmarge, maar zorgt ook voor een gigantische hoeveelheid afval. Opmerkelijk is dat uit het onderzoek naar voren komt dat iedereen die faalkosten accepteert als zijnde onvermijdelijk. Deze faalkosten worden aanzienlijk verminderd bij modulaire bouw.

Welke bouwmaterialen worden er gebruikt?

Voor ons is modulair bouwen de manier om de huidige veelheid aan huisvestingsvraagstukken efficiënt aan te pakken. Dit doen we met staalframe modules en HSB constructies zoals CLT, HSB met minerale wol of geïnjecteerde PIR (enige in Nederland). Dit doen we zowel vanuit 2D als 3D elementen. Per project bekijken we als onafhankelijk en objectieve partij welk systeem het beste past bij het project. Onze specialisme zit hem dan ook in de kennis van verschillende systemen.

Is modulair bouwen de oplossing voor het woningtekort?

Kort en krachtig, ja. Het woningtekort is gigantisch in Nederland. De gevolgen zijn ernstig: de wachttijden voor een sociale huurwoning zijn enorm en de huizenprijzen zo hoog dat starters niet of nauwelijks meer aan een betaalbare woning kunnen komen.

Het woningtekort bedraagt op dit moment zo’n 315 duizend woningen en zal over twee jaar uitkomen op 400 duizend. Volgens recente cijfers zullen er in 2030 maar liefst één miljoen woningen moeten zijn bijgebouwd om aan de vraag tegemoet te komen.

De traditionele bouw is niet in staat om zo snel en deze aantallen woningen te bouwen. Daarnaast zijn er tal van remmende factoren die ervoor zorgen dat de nieuwbouwproductie onvoldoende op gang komt: de stikstof, coronacrisis en PFAS problematiek spelen daarbij een grote rol. Ook het arbeidstekort neemt toe. Het aantal vacatures in de bouw staat momenteel op recordhoogte en deze vacatures zijn maar lastig in te vullen. Bovendien vergrijst het bouwpersoneel de komende jaren steeds verder en gaan veel mensen met pensioen. Met modulair bouwen werk je onder geconditioneerde werkomstandigheden en vereenvoudigen we het proces.

Dat wordt ook onderstreept door een recent verschenen onderzoeksrapport van het vermaarde organisatie adviesbureau McKinsey. In dat rapport ‘Modular Construction, from projects to products’ wordt geconcludeerd dat fabrieksmatig, modulair bouwen de toekomst heeft.

Hoe staan gemeentes en woningcorporaties tegenover deze bouwmethode? Wat is de ervaring van MURADO?

Gemeenten, provincies en woningcorporaties spelen in het oplossen van de huidige woningcrisis een cruciale rol. Inmiddels hebben diverse grote steden met het Rijk een zogenaamde Woondeal gesloten om de woningbouw te versnellen. Zo’n Woondeal moet ervoor zorgen dat er sneller meer betaalbare huur- en koopwoningen worden bijgebouwd. Ook moet er ruimte zijn om versneld flexibele en tijdelijke woningen te realiseren.

Andere steden hebben hun eigen manier gevonden om de versnellingsopgave aan te pakken. Breda bijvoorbeeld probeert in de zogenaamde ‘100 dagen aanpak’ het traject tussen planvorming en realisatie te verkorten. Terwijl normaal gesproken een marktpartij een plan neerlegt bij de gemeente en er tussen het indienen van het plan en de start van de realisering zo’n 400 dagen zitten, streeft de gemeente Breda er naar om deze periode terug te brengen tot een kwart. Als MURADO kunnen wij hierin ondersteunen vanuit advies, engineering, ontwikkeling en realisatie. Wij snappen de markt en wat er voor nodig is om als partij te versnellen.

Flexwoning

Hoe flexibel is flexibel bouwen?

De flexibiliteit of aanpasbaarheid van een gebouw wordt vaak gezien als een extra investering, als meerkosten, waarvan de relevantie op korte termijn zeer laag is. Gezien de grote huisvestingstekorten moet anno 2022 flexibel en aanpasbaar bouwen de basis zijn van ieder gebouw dat we realiseren. Het is in de basis de afstemming van vraag en aanbod.

Wat onze gebouwen onderscheidt is dat ze demonteer- en verplaatsbaar zijn en tevens permanent gebouwd worden. Door de constructie kunnen ze aangepast worden aan veranderende woon- en werkwensen en kan de functie van het gebouw veranderen. Hiermee spelen we in op de toekomst. We weten allemaal niet hoe de markt er over 15 jaar uit ziet, maar waar we wel rekening mee kunnen houden is het flexibel maken van het gebouw en waarde toevoegen voor komende jaren. Na de exploitatie kunnen wij het gebouw weer demonteren, verplaatsen en transformeren naar een nieuwe grond of functie. Flexibel bouwen is slim investeren in de toekomst.

Zijn deze woningen als permanente woningen te gebruiken, m.a.w. wat is de gebruikstermijn/exploitatietermijn van deze woningen?

Ja. Onze flexwoningen worden permanent gebouwd en mogen dus ook blijven staan. De uitstraling van de onze flexwoningen is ook niet te onderscheiden van permanente woningen. Het voordeel van de woningen is dat we hiermee vooruit kunnen lopen op de huisvestingstekorten en dat de grond over een aantal jaar alsnog een andere bestemming kan krijgen. Wij hanteren een TCO van 75 jaar.

Wordt er rekening gehouden met flora & fauna?

Ja, we bouwen met oog voor flora en fauna. Het is belangrijk als bedrijf dat we omgaan met deze wet die gericht is op de bescherming van dieren- of plantsoorten. Per project nemen wij dit thema mee en hebben we concrete voorbeelden die we in een project kunnen toevoegen.

Wat verstaan jullie onder duurzaam en modulair bouwen?

Duurzaam bouwen heeft betrekking op woningen, utiliteitsbouw, installatietechniek, stedenbouw en de grond-, weg- en waterbouw. Aspecten van duurzaamheid komen in alle bouwfases aan bod. Voor onze tak van sport is energieneutraal bouwen volgens de BENG-norm een standaard, maar wordt het (her) gebruik van duurzame materialen die

rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers steeds belangrijker. Een gezond binnenmilieu, bijvoorbeeld door goede ventilatie, maar ook de verantwoording van watergebruik met betrekking tot klimaat adaptief bouwen nemen we in acht. Wij spelen op alle aspecten in en kunnen ook aantoonbare maatregelen laten zien.

Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij we grote delen van een woning of gebouw in de fabriek vervaardigen. Het gaat om kant-en-klare modules die de fabrikant op de bouwplaats aan- en op elkaar zet en voorziet van leidingwerk en elektra. Tevens werken we ook met prefab panelen en zetten we deze op de bouwplaats in elkaar. Per project wordt de afweging tussen 2D en 3D gemaakt.

Optoppen

Kan ieder complex worden opgetopt? Waar moet op gelet worden?

Elk complex heeft de mogelijkheid opgetopt te worden in een lichte constructie vorm, zoals hout of staal. Om voor optoppen in aanmerking te komen moet een woongebouw aan een aantal voorwaarden voldoen. Het is belangrijk dat het gebouw in goede bouwkundige staat verkeert, gunstig gelegen is en dat de bestaande woningen voldoen. Voor een sluitende begroting moet het opgetopte gebouw immers nog veertig jaar worden geëxploiteerd. Wij kunnen vanuit een QuickScan, Engineering en Planvorming deze vraagstelling concreet beantwoorden, stap-voor-stap.

Is het mogelijk een Quickscan te maken om vanuit daar de mogelijkheden voor een specifiek complex in kaart te brengen?

Ja, we hebben een stap-voor-stap werkwijze ontwikkelt, waarin we per fase antwoord geven op de vraag. Zodra we de twee eerste fases doorlopen hebben, komt er een concreet antwoord op de vraag: Kan het opgetopt worden? In welke constructie en hoeveel? Tevens nemen we de aspecten rondom ontsluiting, parkeren, wind- en brandveiligheid gelijk mee.

Hoe wordt er omgegaan met de bestaande ontsluiting in een gebouw als er extra woningen bijkomen?

We kijken per complex naar de bestaande ontsluiting en het nieuwe aantal gerealiseerde woningen op het gebouw. We gaan al dan niet uit van een extra aansluiting op de bestaande ontsluiting, zoals het verlengen van de trappen of kijken naar een nieuwe ontsluiting zoals een aparte lift langs de gevel. Per project wordt dit bekeken met de engineering en werkbezoeken op locatie.

Speelt de parkeernorm nog een factor bij optoppen?

Ja, op basis van het parkeerbeleid van de betreffende gemeente of de kencijfers van CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. Dit is vaak voor optoppen een belangrijke criteria. Wij hebben hiervoor specialisten in huis die aan de voorkant hierin meedenken.