Dé autoriteit van snel & betaalbare huisvesting

Waarom optoppen?

In de decennia na de Tweede Wereldoorlog was er een flinke woningnood. Om die op te lossen werden er duizenden vooral 3-laags portiekflats gebouwd. Momenteel zijn er in Nederland 847.000 woningen in dit soort portiekflats. Die zijn inmiddels meerdere keren gerenoveerd, maar om ze op een verantwoord energetisch niveau te brengen is meer nodig. Gezien de grote woningnood is optopping een geschikte manier om zowel de woningopgave te verhelpen áls de bestaande woningen te verduurzamen. Dit resulteert in lagere maandelijkse kosten en een hogere waarde van de woning voor eigenaren.

Wij hechten veel waarde aan het sociale aspect binnen een optopping. Publieke tuinen, klimaatadaptatie en meer ruimte voor creatieve en kinderactiviteiten is een must. Op die manier creëer je interactie met de bewoners.

Prefab te plaatsen, grote ontwerpvrijheid

Bij optopping moet natuurlijk rekening worden gehouden met de bestaande woningen: de stabiliteit moet goed zijn en de fundering moet voldoende draagkrachtig zijn. Wij kunnen, als specialist in engineering, deze aspecten in een haalbaarheidsonderzoek beoordelen. En daarmee antwoord geven op de vraag wat er kan, met welk materiaal, hoe de windbelasting is en hoe we moeten omgaan met brandveiligheid. Bij de optopping gebruiken we lichte materialen om de bestaande fundering en het gebouw minimaal te belasten. Een alternatief is de optopping zichzelf te laten dragen door op kolommen naast de woning te bouwen.

Een bijkomend voordeel van lichte materialen is de snelle werkwijze. Daarnaast maken we zoveel mogelijk gebruik van geprefabriceerde elementen, waardoor we zo weinig mogelijk transportbewegingen hebben. Dat is, zeker in binnenstedelijke situaties waar weinig ruimte is, belangrijk om overlast voor bewoners, ondernemers en andere betrokkenen tot een minimum te beperken.

De lichtheid in combinatie met een hoge sterkte zorgt bovendien voor veel ontwerpvrijheid. Zo kunnen er kwalitatieve, betaalbare woningen met grote vrije overspanningen en overstekken ontworpen worden. Er zijn bovendien geen dragende muren in de woning, waardoor er een grote indelingsvrijheid ontstaat.

Kansen

Door de huidige vraag naar verantwoord en slim wonen moeten wij innoveren en automatiseren om beter en groener te bouwen tegen een lagere prijs. Daartoe hebben we een systeem ontwikkeld dat budgetvriendelijker is, minder complex en energie neutrale componenten bevat. Deze zogenaamde Structural Insulated Engineered Components (SIEC’s) zijn gemaakt van een hybride materiaal dat alle voordelen van traditionele houtskeletbouw en een gepatenteerde injectieproces met polyurethaanschuim combineert. De precisie van CAD/CAM-technologie in combinatie met polyurethaaninjectietechnologie onder hoge temperatuur en druk, levert de best mogelijke thermische massa. Kortom: het beste resultaat met zo min mogelijk grondstoffen.


Op deze manier is minder hout nodig en is de isolatiewaarde vele malen hoger. Het systeem kan voorzien worden van verschillende duurzame materialen. Er kan gekozen worden voor een volledig houten uitstraling waarbij er gebruik gemaakt wordt van duurzaam hout. Wanneer er de wens is een onderhoudsarme gevel te maken kunnen keramische panelen of aluminium panelen met diverse kleuren en uitstralingen gebruikt worden.

Omgevingsmanagement

Heldere communicatie is belangrijk. Projecten kunnen een behoorlijke invloed hebben op het dagelijks leven van omwonenden, lokale ondernemers en andere betrokkenen. Zij moeten daarom op de hoogte zijn van de werkzaamheden die plaatsvinden en weten wat dit voor hen betekent. Daarnaast vragen moderne tijden ook om moderne maatregelen. Wij maken daarom gebruik van een BouwApp in de dagelijkse communicatie met de omgeving. De BouwApp is een toegankelijke applicatie waarop projecten door belanghebbenden gevolgd kunnen worden.

Hierop plaatsen wij korte tekstberichten, foto’s en video’s van de planning van werkzaamheden, een beschrijving van de werkzaamheden, de geldende maatregelen en de algehele voortgang van een project. We gebruiken de App ook om positieve ontwikkelingen onder de aandacht te brengen.

Alle sterke punten van optopping op een rijtje.

  • Licht in gewicht: gering eigen gewicht waardoor de elementen makkelijk te verwerken zijn op de bouwplaats.
  • Kostenbesparing: lagere transport- en arbeidskosten door engineering in prefab-elementen.
  • Klimaatvriendelijk: weinig afval en volledig op maat te leveren en/of te maken in de fabriek.
  • Gezond: geen stof, gevaarlijke stoffen etc. bij verwerking en productie.
  • Flexibiliteit: grote indelingsvrijheid t.o.v. traditionele bouw, door grotere overspanningen.
  • Product methodiek: hoge geluids- en temperatuurisolatiewaarden haalbaar.
  • Brandveilig: wanneer een gebouw door de optopping naar middelhoogbouw gaat, kan het zijn dat het dak dat een brandweerstand had van een half uur, nu een brandweerstand van een uur moet hebben omdat het een vloer wordt.

Veelgestelde vragen

Kan ieder complex worden opgetopt? Waar moet op gelet worden?

Elk complex heeft de mogelijkheid opgetopt te worden in een lichte constructie vorm, zoals hout of staal. Om voor optoppen in aanmerking te komen moet een woongebouw aan een aantal voorwaarden voldoen. Het is belangrijk dat het gebouw in goede bouwkundige staat verkeert, gunstig gelegen is en dat de bestaande woningen voldoen. Voor een sluitende begroting moet het opgetopte gebouw immers nog veertig jaar worden geëxploiteerd. Wij kunnen vanuit een QuickScan, Engineering en Planvorming deze vraagstelling concreet beantwoorden, stap-voor-stap.

Is het mogelijk een Quickscan te maken om vanuit daar de mogelijkheden voor een specifiek complex in kaart te brengen?

Ja, we hebben een stap-voor-stap werkwijze ontwikkelt, waarin we per fase antwoord geven op de vraag. Zodra we de twee eerste fases doorlopen hebben, komt er een concreet antwoord op de vraag: Kan het opgetopt worden? In welke constructie en hoeveel? Tevens nemen we de aspecten rondom ontsluiting, parkeren, wind- en brandveiligheid gelijk mee.

Hoe wordt er omgegaan met de bestaande ontsluiting in een gebouw als er extra woningen bijkomen?

We kijken per complex naar de bestaande ontsluiting en het nieuwe aantal gerealiseerde woningen op het gebouw. We gaan al dan niet uit van een extra aansluiting op de bestaande ontsluiting, zoals het verlengen van de trappen of kijken naar een nieuwe ontsluiting zoals een aparte lift langs de gevel. Per project wordt dit bekeken met de engineering en werkbezoeken op locatie.

Speelt de parkeernorm nog een factor bij optoppen?

Ja, op basis van het parkeerbeleid van de betreffende gemeente of de kencijfers van CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. Dit is vaak voor optoppen een belangrijke criteria. Wij hebben hiervoor specialisten in huis die aan de voorkant hierin meedenken.

Merkt een bewoner iets van deze bouwmethodiek als de woning wordt bewoond? Bouwwerkzaamheden in een bewoonde omgeving kan onrust veroorzaken.

Dit is een zeer belangrijk onderdeel in het bouwproces. Daarom is heldere communicatie ontzettend belangrijk en dat weten wij als geen ander. Hoe pakken wij dit aan als MURADO?

Ruim voor start van de werkzaamheden informeren wij de betrokkenen (o.a. bewoners, ondernemers). Dit doen wij via een bewonersbrief of een bouwapp. De bouwapp biedt de mogelijkheid om dagelijks in contact te staan met de omgeving.

Hierop plaatsen wij korte tekstberichten, foto’s en video’s van de planning van werkzaamheden, een beschrijving van de werkzaamheden, de geldende maatregelen en de algehele voortgang van een project. We gebruiken de app ook om positieve ontwikkelingen onder de aandacht te brengen.

Wij merken door de bewoners vroegtijdig te informeren en bereikbaar te zijn voor vragen of eventuele klachten, dit als zeer prettig wordt ervaren. Onze voorkeur gaat wel altijd uit naar een persoonlijke interactie met de omgeving, maar door de maatregelen n.a.v. het coronavirus is dat niet altijd meer mogelijk.

In overleg met de opdrachtgever bekijken we wat er mag en gewenst is. Bij oplevering van de optopping organiseren wij ook een moment om zowel de nieuwe- als de huidige bewoners op een positieve manier met elkaar kennis te laten maken. De informatieverstrekking geschiedt altijd in overleg met onze opdrachtgever.

Op welke manier wordt circulariteit binnen deze bouwmethode toegepast?

Circulair bouwen verwijst naar de drang onafhankelijk te zijn. MURADO ontwikkelt duurzame woningen die beschikbaar zijn voor iedereen. Dit doen we door een nieuwe bouwmethode en duurzame materialen te (her) gebruiken. Het traditionele baksteen en beton worden vervangen door gestandaardiseerde en prefab-elementen, waarmee we meerdere soorten woningtypen en -vormen creëren. We bouwen duurzaam, maar laten de bewoner niet inleveren op comfort. Op zelfvoorziening spelen we bijvoorbeeld in door het gebruik van zonnepanelen, slimme accu’s, warmtepompen met vloerverwarming en een goed geïsoleerde woning. We verbruiken zo min mogelijk energie door slim om te gaan met de energie en warmte van de zon. Ons concept is simpel: een circulair, modulair en zo zelfvoorzienend mogelijke woning die voor iedereen beschikbaar is. Samen met Platform2050 als partner kunnen we per project een energieadvies op maat geven.

Hoe staan gemeentes en woningcorporaties tegenover deze bouwmethode? Wat is de ervaring van MURADO?

Gemeenten, provincies en woningcorporaties spelen in het oplossen van de huidige woningcrisis een cruciale rol. Inmiddels hebben diverse grote steden met het Rijk een zogenaamde Woondeal gesloten om de woningbouw te versnellen. Zo’n Woondeal moet ervoor zorgen dat er sneller meer betaalbare huur- en koopwoningen worden bijgebouwd. Ook moet er ruimte zijn om versneld flexibele en tijdelijke woningen te realiseren.

Andere steden hebben hun eigen manier gevonden om de versnellingsopgave aan te pakken. Breda bijvoorbeeld probeert in de zogenaamde ‘100 dagen aanpak’ het traject tussen planvorming en realisatie te verkorten. Terwijl normaal gesproken een marktpartij een plan neerlegt bij de gemeente en er tussen het indienen van het plan en de start van de realisering zo’n 400 dagen zitten, streeft de gemeente Breda er naar om deze periode terug te brengen tot een kwart. Als MURADO kunnen wij hierin ondersteunen vanuit advies, engineering, ontwikkeling en realisatie. Wij snappen de markt en wat er voor nodig is om als partij te versnellen.

Ik heb een casus waarover ik graag zou willen sparren. Kan ik hierover vrijblijvend contact opnemen?

Uiteraard. Indien je geïnteresseerd bent in de wijze waarop MURADO het woningtekort aanpakt met modulaire oplossingen, neem dan contact op met Arjan van de Watering, mede-eigenaar van MURADO. U kunt hem bereiken op: 088 0990220 of e-mailen naar: arjanvandewatering@murado.nl.